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東急ドエルアルス新川崎

2018.8.28

『東急ドエルアルス新川崎』、ブログ・動画、更新しました!

物件ブログ
https://ameblo.jp/iemarunet/day-20180828.html

室内動画
https://www.youtube.com/watch?v=XWiF2wU8hgs&feature=youtu.be

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川崎セントラルコーポ

2018.6.5

『川崎セントラルコーポ』、ブログ・動画、公開しました!

物件ブログ
https://ameblo.jp/iemarunet/day-20180605.html

室内動画
https://www.youtube.com/watch?v=A9UUAwvdGsM&feature=youtu.be

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いえまるの社長、山岸悟ってどんな人?

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hukidashi

【名前】
山岸 悟(やまぎし さとる)

【生年月日】
昭和48年3月30日生まれ

【血液型】
B型

本人はO型っぽいと思っているが、周りからは間違いなくB型と言われる。

【出身地】
横浜市鶴見区江ヶ崎町(最寄駅は南武線 矢向駅) 自称「はまっ子」。
ただ単に横浜市出身というだけで…。

【出身校】
矢向小学校⇒矢向中学校⇒鶴見高校⇒駿台予備校(1年だけですが一応…)⇒駒澤大学
高校も自転車通学(通学時間:10分)という完全に地元密着ライン。(
今の職場も矢向!超地元です。)単に遠くに通うのが面倒なため、近くの学校を選んだとも言える?

【住居】
現在は川崎駅近くのマンション。
過去には成増や東十条に住んでいたことも。

【趣味】
基本的には無趣味。 強いて挙げると…
読書?と言っても、半分はマンガですが。 (私の中では、マンガも読書です!) 小説とマンガは常に何か読んでる感じです。
好きな本は…挙げるときりがないのでここでは省略します(笑) 小説は流行もの、マンガは昔のものが好きです。

【長所】
仕事はキッチリ。

【短所】
仕事以外はダルダル。 

【座右の銘】
「やらずに悔やむならやって悔やむ」

※人生の師!である岬太郎のお言葉でございます。わからない方はキャプテン翼をご参照下さい。
「弱気は最大の敵」
※尊敬する広島東洋カープ、津田恒美氏のお言葉。ちなみに私は広島では無くヤクルトファンです。すいません。

【経歴】
まずは略図でご説明。
(年数は…記憶の限りなので、だいたいこのくらい、という感じです。)

土地家屋調査士事務所(測量事務所)のお手伝い 2年くらい

イケイケ不動産仲介会社で営業  3か月弱で挫折…

また、
土地家屋調査士事務所のお手伝い 1年くらい

人材派遣会社(派遣するほう)の営業 3年弱くらい

新築マンション販売 4年半くらい

不動産仲介会社の営業

「いえまる」立ち上げ! 現在に至る。

大学時代、就職難であることを理由に安易に資格取得を目指す。
が…動機が弱いためか?当然失敗。(ちなみに目指した資格は司法書士) 卒業後は、なぜか司法書士事務所では無く、土地家屋調査士(一言でいうと、測量するお仕事)の事務所で使ってもらいながら(なんでだろう?)、懲りずに試験を受け続ける。
が…受からず、自分の脳みその限界を感じる日々を過ごしていたところ、ふと「営業の仕事をしてみたいなぁ」と思う。(なんでだろう?) 早速、求人雑誌を買ってきて不動産仲介会社に転職。
(当時の求人雑誌には不動産業者ばっかり載っていました。)
いざ、営業としてスタートするも…かなり過激なイケイケ軍隊会社で、3か月持たずに退社!自分の不甲斐なさに打ちのめされる。(当時はかなりへこみました。)
※この時の3か月弱の経験により、ビックリするくらい打たれ強くなっていることには、後々気づきました。
1日ぼーっとした後、生活があるので以前の土地家屋調査士事務所に一時的にでも使ってもらうお願いをして、出戻る。(調査士の先生、その節は有難うございました!)

その後、一時的に使ってもらうつもりが、居心地がよく1年以上居座って「土地家屋調査士を目指すのもいいかなぁ」と思い始めたころ…
大学時代の友人から人材派遣会社の営業(うちの派遣スタッフをお宅で使って下さい!という営業)として誘われ、悩みながらも転職。(調査士の先生、拾ってもらったご恩は忘れません!)

ここで、法人営業を経験することになりました。
そこそこ順調に、そこそこ数字を上げ、会社の仲間とも和気あいあいと過ごしていましたが…勤めて3年になる頃、ふと(また?)「もしかして、俺は不動産業界に負けたままなのでは?」という思いが湧いてくる。
そして、またしても居心地のよい職場に別れを告げ、今度はマンションディベロッパーに転職。
新築マンションの販売に従事することに。

小さい会社だったため、営業以外の仕事(まあ、雑用です、はい。)もこなしながら、不動産の販売に関わる基礎的な知識と経験を身に付けさせて頂きました。
そして…数字に追われる毎日を過ごすこと4年半。
マンション1棟の販売事務所の責任者を任せられるようになってしばらく経った頃、ふと(また??)「今やっていることは、単なる売り子で、不動産の営業としてはまだまだなのでは?」と思い始め… 「よし、不動産仲介の会社に行こう!」と、そろそろいい歳なのにもかかわらず、転職活動を開始。大変幸運なことに、大手不動産仲介会社(あ、隠すことないのかな。CMで有名な、三井のリハウス~♪です。)に潜り込むことに成功。
そこで、改めて不動産の購入、そして新たに不動産の売却についての経験を積みながら、それなりに忙しく、それなりに充実した日々を過ごしておりました。

そして…またしても…ある日ふと…「自分でやるのが一番楽しいのでは?」と思い始め… 「いえまる」を立ち上げ、今に至ります。

私が以前お世話になっていた会社のような大きな看板は、今はありません。
なので、最初からお客様の信頼を得ることはなかなか難しいところがあります。
当たり前ですよね。「あなた、誰?」って感じですから。
ただ、確実に言えるのは、今のほうがお客様との距離が格段に近くなっている、ということ。
会社の看板が無い分、お客様とダイレクトにやりとりできる。
会社に勤めていた営業マン時代は、「お客様の意向」と「会社の意向」に挟まれることが多々ありました。
が、今は、

「会社の意向」=「自分の意向」として対応できるので、「スピード」と「本音トーク」が、「いえまる」の最大のPRポイントになっていると思います。
うちを選んで頂いたほとんどのお客様は、「仲介手数料が安い」から、という理由で選んで頂いております。最初のきっかけとしては充分です。
そこから、
「仲介手数料が安いから問い合わせてみたが、最終的には大手仲介業者よりもサービス面でも満足できた」と言って頂けるような仕事をすること、が私の目標であり、それを目指すことが「自分でやるのが一番楽しい」と思える、一番の近道だと考えております。最後は経歴とは関係なくなってしました…すいません。

こんな人間がやっている「いえまる」ですが、 お気に召して頂けるようでしたら、是非、一度、お声掛けください! どうぞ宜しくお願い致します。

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ブログ書いてます!



更新頑張ります…

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川崎市川崎区・新築戸建(土地約54㎡、建物約96㎡)を購入されたお客様の諸費用実例です。

川崎市川崎区・新築戸建(土地約54㎡、建物約96㎡)を購入されたお客様の諸費用実例です。

売買代金:3,430万円
住宅ローン:3,430万円(期間:35年)
決済日:平成27年3月
続きを読む…
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不動産売却をお考えの方、不動産を売却中の方へ

売却依頼TOP

 

いえまるからのお約束
●適正な販売価格をご提案します。
●売却情報は他の不動産仲介業者にも、すべて公開します。
●仲介手数料は「半額」!

 

例えば…
3000万円でのご売却が成立した場合
通常の仲介手数料:3%+6万円×消費税8%=1,036,800円
いえまるの仲介手数料:上記の半額=518,400円
⇒51万8,400円 もお得です!

 

不動産売却について、以下のような要望、ご質問、ご相談がある方は…
お気軽にいえまるへお問い合わせ下さい!
・まずは…いくらで売れるのか?を知りたい。(査定希望)
・住み替えを考えている。(売って買うにはどうすれば?)
・住宅ローンが残っているけど…売却可能?
・事情があってとにかく早く売りたい!
・時間が掛かってもいいので、高く売りたい!
・現在、売却をしているが、なかなか売れない…なぜ?
・現在、売却を依頼している不動産業者がいるが、ちょっと不満が…

 

売却についてのお問合せ、ご相談、査定依頼はこちらから↓
お問い合わせフォーム

 

不動産の売却を行う場合のポイントは、簡単に言うと…以下の3点です。
「適正な価格設定をすること」
「売却情報を広範囲で公開すること」
「信頼できる不動産仲介会社(担当者)に依頼すること」

 

そして、この3点を押さえていれば…
「適正な価格設定」をして「売却情報を広範囲で公開」をしてくれる「信頼できる不動産仲介会社(担当者)に依頼」をすれば、どこの不動産仲介会社に売却を依頼しても、売却が成立するまでの期間は大きく変わりません。

 

では、そのポイントのご説明を…
1つめのポイント
【適正な価格設定】
不動産の売却価格を設定する場合、
基本的には、過去の売買成約事例との比較によって金額を算定します。
近隣で最近売れた物件との比較、です。
これによって出てくる金額が、いわゆる「査定価格」になります。

 

さらに、現在、近隣で売りに出ている物件がある場合は、
そのデータも加味して、最終的に「販売価格」を決めていきます。

 

ちょっとここで、お客様が非常によく勘違いをされるポイントをひとつ。
「販売価格」=「必ず売れる金額」 ではありません。
なぜなら、不動産仲介会社は、提案した「販売価格」で買い取るわけではないから、です。

 

例えば…不動産仲介会社3社に査定を依頼したとしまして、
それぞれの販売価格の提案が、
A社:3500万円
B社:3100万円
C社:3000万円
だったとします。

 

「一番高い価格を提案してきたA社に頼んだら、高く売ってくれるだろうから…
A社に売却を依頼しよう。」
と、なりがちですが…ちょっと待ってください!

matta-1-400x400

 

A社、B社、C社の査定には、必ずそれぞれの根拠があります。
その根拠は、「過去の売買成約事例との比較」によるものです。
そして過去の成約事例は、ほぼ同じデータを見ているはずです。

 

では、なぜ違う金額になるのか?

ハテナ2

 

B社、C社の差額は、査定価格から、実際に販売を行う場合の「販売価格」の算出方法の違い(甘めに見るか、厳しめに見るか、)かと思われますが、A社は、「売主様は、一番高い販売価格を提案してきた不動産仲介会社に売却を依頼する傾向が極めて強いため、「あえて、相場よりも高い販売価格を提案している」可能性があります。

 

そして、このA社のような提案をしてくる不動産仲介会社は、実際に存在します。
(しかも残念ながら多数。)

 

仮にA社に3500万円での売却を依頼し、3500万円で売れなかった場合でも、
A社が責任を取ることはありません。
そして、仮にA社に売却依頼をすると…
「3500万円では売れず、価格を徐々に下げながら、長期間の売却活動を強いられる」可能性が高い、と推測されます。
この場合、①売却期間が長期化する可能性があり、②長期化すると「売れ残り感」が出てくるため、購入希望のお客様に「あの物件はなかなか売れないが、何かあるんじゃないか…」と思われてしまい、③さらなる長期化、④適正価格(3000万円くらいでしょうか)よりも下げないと売れない、という恐ろしい悪循環に陥る可能性もあります。

 

上記のケースでは、
B社かC社に売却を依頼し、販売開始価格は3180万円くらいからスタート→3か月以内での売却を目指す、というのが、ベストな方法になるかと思います。

 

適正な価格設定がされていれば、売却期間が長期化する可能性も低く、すなわち、価格を下げるリスクも軽減されます。
いわば、「なるべく早く」売ることが「なるべく高く」売ることにもつながり、それには、適正な価格設定が必要になる、ということになります。

 

そして、その為には、
信頼できる不動産仲介業者(の担当者)か?、信頼できるデータか?、そして提案してきた販売価格が適正かどうかを、売主様がご自身で判断し売却を依頼する
ことが大切です。

 

2つめのポイント
【売却情報を広範囲で公開】
不動産の売却を依頼すると、依頼を受けた不動産仲介業者は、
① 自社での販売活動
② 他の不動産仲介業者への広告活動の依頼・許可
③ 不動産業者間のデータベース(通称:レインズ)への登録
を行います。

 

① 自社での販売活動
HPに掲載したり、不動産ポータルサイトに掲載したり、新聞折り込み広告を出したり、チラシをポスティングしたり…という活動になるので、イメージしやすいかと思います。

 

② 他の不動産仲介業者への広告活動の依頼・許可
自社以外の不動産業者のHPに情報を掲載してもらうことにより、お客様へ広く情報公開を行います。
これは、とても有効な手段です。
例えば、A社(1社のみ)に売却を依頼した場合に、
A社が「自社での販売活動は行うが、他の不動産仲介業者の広告活動は許可しない」という業者だったとすると…
「A社のHPには物件情報が掲載されているが、その他の仲介業者のHPには掲載されない」状態になります。
もし、A社が他の不動産業者の広告活動を許可する業者だった場合は…
「A社のHPにも、B社にも、C社にも、D社にも…掲載されている」状態になります。
たとえ、A社がどんなに知名度がある大手の会社でも、
「A社1社のみのHPに掲載」と「A社以下、数十社のHPに掲載」とでは、
集客力の差は一目瞭然です。
(ちなみに…大手仲介業者は、他の仲介業者の広告活動は禁止する場合がほとんどです。)

 

③ 「不動産業者間のデータベース(通称:レインズ)への登録」
これは、不動産の売却活動の根幹になるものです。
各不動産業者は、基本的にこの「レインズ」を通して売却情報を確認し、お客様への情報提供→ご案内→ご契約をしていきます。

 

なので、レインズに登録することにより、
「自社のお客様のみならず、他社のお客様にも情報が提供され、売却が決まる可能性が飛躍的に上がる」ことになります。

 

具体的には…A社(1社のみ)に売却を依頼した場合でも、
A社がレインズに登録することにより、A社以外の全ての不動産仲介業者に情報が提供され、そこからお客様をご紹介して頂ける、状態になります。

 

そして、ここでとても大事な注意点が…
レインズに登録していても、他の不動産業者に物件を紹介しない業者(担当者)がいます。
「物件(情報)の囲い込み」と呼ばれるものです。
具体的にご説明すると…
レインズに登録しているのに、他の不動産業者からの問い合わせがあると、
「契約予定で、販売ストップになっている」
と言って、実質、物件を紹介しない業者(担当者)がいるのです。

なぜこんなことをするのか? 

ハテナ1

 

それは、
自社でお客様をご紹介して売買契約が成立すると、売主様、買主様の両方から仲介手数料を頂けるため、なるべく自社のお客様で契約をしたい
から、です。

このような行為は、売却の機会を大きく損なうもので、当然ながら、売主様にはデメリットしかありません。
あたりまえですが、不動産仲介業者は、このような行為をしてはいけません。
しかし、残念ながらこのような行為をする仲介業者(担当者)は、少なからず存在します。
(会社の規模にかかわらず、です。)
なので、とても大事なポイントとして、
「レインズに登録をして、他社からの問い合わせに対し、きちんと物件を紹介する業者(担当者)かどうか」を見極めること、が挙げられます。

やはりここでも、
物件の情報をきちんと公開してくれる、信頼できる不動産仲介業者(の担当者)か?、売主様がご自身で判断し売却を依頼する
ことが大事になってきます。

 

3つめのポイント
【信頼できる不動産仲介業者(担当者)への依頼】
これは…説明するまでもないかもしれませんが…
「適正な価格設定」をして「売却情報を広範囲で公開」をしてくれる不動産仲介業者(担当者)かどうか、をよく見極める必要があります。
不動産の売却については、ここが最大のポイントであり、依頼する不動産仲介業者の選別を間違えると、売却期間の長期化、最終的な売却価格の下落、契約~引渡し等の手続きのトラブルなど、売主様に様々なデメリットが発生する可能性が高くなります。

信頼できる業者かどうか、見極めるポイントとしては…
・売主様の意向を理解しているか(会社の利益だけを優先していないか)
・話の内容に根拠があるか
・売主様にマイナスになるようなことも、誠意を持って伝えているか
(売主様のご機嫌を伺いすぎて、良いことばかり伝えていないか)
・迅速な対応をしてくれているか
などが挙げられますが…
実際は、その担当者との相性もあると思いますので、
「この人の言動は、信用できる」
と思える会社(担当者)を選ぶのが良いでしょう。

 

そして、いえまるは、以上のことを踏まえて、
●適正な販売価格をご提案します。
●売却情報は他の不動産仲介業者にも、すべて公開します。
●仲介手数料は「半額」!
を、お約束させて頂きます。

 

これから不動産の売却をお考えの方のみならず、
現在、不動産を売却中の方で、
・なかなか売れないけどなぜ?
・現在依頼している不動産業者がちょっと…
・仲介手数料を安くしたい!
等々、の不安やお悩み、ご希望がおありの方は、お抱えの方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

改めて…
「適正な価格設定」をして「売却情報を広範囲で公開」をしてくれる「信頼できる不動産仲介会社(担当者)に依頼」をすれば、どこの不動産仲介会社に売却を依頼しても、売却が成立するまでの期間は大きく変わりません。
ので。

 

そして…当然ですが、いえまるは、きちんと業務を行う、信頼できる会社であると、
自負しております!

 

是非、ご自身の目で、耳で、心で!確認して頂きたく、
お客様からのお問い合わせを、いえまるスタッフ一同、心よりお待ちしております。

 

売却についてのお問合せ、ご相談、査定依頼はこちらから↓
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下記ページもご参照ください。↓
売却SOS

 

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売却SOS

囲い込み画像

 

現在、不動産を売却をしていて、
①「売却を開始してから、案内が全然入らない(もしくは、少ない)」
②「売却を依頼した不動産業者以外の他の不動産業者からの案内が一切無い」
③「不動産業者からの報告が無く、販売状況がわからない」
④「査定金額よりも下げないと売れない、と言われた。下げるべき?」
⑤「期日までに売れないと困るのに…大丈夫?」
などなど、「ちゃんと売れるのか?」と、ご不安をお感じの方はいらっしゃいませんか?

 

このページは…
すでに不動産仲介業者に売却依頼をされている方に、セカンドオピニオンとして当社をご活用頂くための特設ページです。

 

特に!上記①、②の状況は、物件の「囲い込み」をされている可能性があります。
物件の「囲い込み」がされていた場合、売主様の被るデメリットは多大であり、早急な改善対応が必要です。

 

※物件の囲い込みとは…
不動産業者間のデータベース(レインズと呼ばれるもの)に登録しているのに、他の不動産業者からの問い合わせがあると、「契約予定で、販売ストップになっている」と言って、実質、物件を他の不動産業者に紹介しない行為です。
自社でお客様をご紹介して売買契約が成立すると、売主様、買主様の両方から仲介手数料を頂けるため、このような行為をする業者が会社の規模の大小を問わず、多数、存在します。
このような行為は売却の機会を大きく損なうもので、当然ながら、売主様にはデメリットしかありません。そして、売主様への背信行為及び法令違反にあたる行為です。

 

その他、上記項目に該当しない問題、ご不安をお抱えの方は、
お気軽にいえまるまで、SOSを発信してください!
尚、こちらの売却SOSのお問い合わせ、その後の調査等については、
料金は一切掛かりません。無料です。

 


なぜなら…不動産業界の悪しき慣習の打破、不動産業界の透明性の確保、不動産業界全体の顧客対応レベルの向上を目指すことが趣旨だから、です。(なんか偉そうですいません…)

 

「売却SOS」のご連絡を頂いた後の流れ

フローチャート売却SOS

※①~③までのかかる期間の目安は、3日~1週間くらいです。
※物件の囲い込みについては、売主様のご協力を頂ければ、短時間で判別可能です。

 

売却SOSへのお問い合わせはこちらから

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下記ページもご参照ください。↓
不動産売却をお考えの方、不動産を売却中の方へ

 

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ご紹介特典 & リピーター特典

ご紹介特典

 

弊社にてご成約(購入・売却)されたお客様と、そのお客様からご紹介頂いたお客様がご成約頂いた場合、双方にささやかではございますが御礼をさせて頂きます。
紹介者様、ご紹介頂いたお客様に、ご成約価格に応じて商品券をプレゼント
成約価格が3,000万円未満の場合
・・・紹介者様、ご紹介頂いたお客様、それぞれに1万円分商品券プレゼント

成約価格が3,000万円以上、5,000万円未満の場合
・・・紹介者様、ご紹介頂いたお客様、それぞれに2万円分商品券プレゼント

成約価格が5,000万円以上の場合
・・・紹介者様、ご紹介頂いたお客様、それぞれに3万円分商品券プレゼント

 

※ご紹介制度利用につきましては、ご紹介頂いたお客様から、お申し出ください。
※ご紹介頂いたお客様が、複数取引をされた場合、謝礼の対象は初回取引のみとさせて頂きます。
※紹介者様とご紹介頂いたお客様が同一取引の場合は、対象外となります。
仲介手数料のお支払いがある場合は、弊社規定の仲介手数料をお支払いただいた場合に限ります。

 


リピーター特典

 

弊社にてご成約(購入・売却)されたお客様が再び不動産の購入や売却をされる場合、ささやかではございますが御礼をさせて頂きます。


ご成約価格に応じて商品券をプレゼント

成約価格が3,000万円未満の場合・・・1万円分商品券プレゼント

成約価格が3,000万円以上、5,000万円未満の場合・・・2万円分商品券プレゼント

成約価格が5,000万円以上の場合・・・3万円分商品券プレゼント

※仲介手数料のお支払いがある場合は、弊社規定の仲介手数料をお支払いただいた場合に限ります。

 

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物件ブログ

川崎市、横浜市鶴見区の新築戸建や中古マンションなど…物件を実際に見に行ったご報告ブログです。
写真・動画の掲載と個人的に感じた良い点・悪い点の感想もお伝えしております。

 

物件ブログ|マンション版

 

物件ブログ|新築戸建版

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宅地建物取引主任者賠償責任保険

弊社の宅地建物取引主任者は「宅地建物取引主任者賠償責任保険」に加入しております。

 

業務には万全を期しておりますが、万一の事故が発生した場合にお客様の損害を補償できない場合があります。弊社ではお客様のリスク回避を考え、「宅地建物取引主任者賠償責任保険」に加入しております。不動産取引に対して最大5,000万円の補償が付きます。

 

宅地建物取引主任者賠償責任保険とは?
宅地建物取引主任者の主な業務である宅建業法第35条「重要事項説明」、第37条「契約書等の書面の交付」に起因して発生した法律上負担する損害賠償金・訴訟費用等をカバーする宅建協会の補償制度です。

本制度でお支払いする共済金の種類
1 損害賠償金
・重要事項説明書への誤記
・隣接する建て売り物件の取り違え
・建物構造の問題
・登記簿のタイムラグの問題等
以上の問題等で、顧客に損害を与えたとして取引主任者が負担する法律上の損害賠償金を指します。

2 訴訟、仲裁、和解または調停に関する費用
顧客より提起された損害賠償請求に対して裁判となった場合、取引主任者に法律上の損害賠償責任が発生する、しないに関わりなく、弁護士費用に代表される裁判費用(訴訟、仲裁、和解、調停に係る費用)が必要になります。これらを本補償制度でカバーします。

3 損害防止軽減費用
法律上の賠償責任を負担する場合、その賠償額が拡大増加せぬように、防止軽減のために支出した、必要、有益な費用をいいます。例えば、顧客より損害賠償請求を提起される前に保険会社にご連絡頂いたうえでの弁護士への相談費用がこれに該当します。

共済金の限度額と免責金額(宅地建物取引主任者1名あたり)
・1事故につき ………………………………5000万円
・保障期間中の総てん補限度額 ………………1億円
・免責金額(自己負担額)/1事故につき…………3万円

 

<取扱い代理店>
〒102-0071 東京都千代田区富士見2丁目2-4
株式会社宅建ブレインズ

<引受保険会社>
〒160-8338 東京都新宿区西新宿1-26-1
株式会社 損害保険ジャパン

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