瑕疵担保責任とは？
「瑕疵担保責任」とは「瑕疵＝欠陥（不具合）」があった場合に売主がその欠陥（不具合）を修繕する義務を負うことです。
内容は売主が宅建業者の場合、売主が宅建業者以外（個人間売買）の場合で異なります。
売主が宅建業者の場合
売主は、物件の引渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけません。
これに反する特約（瑕疵担保免責or瑕疵担保責任は引渡しの日から1年…等）は無効となり、その場合は民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年以内」となります。
逆に、これより長い期間が設定されている場合は有効です。（20年までは延長することが可能。）
実際の取引上では「瑕疵担保責任を2年とする」というように最短の期間で設定しているケースが多いです。
売主が宅建業者以外（個人間売買）の場合
「引渡し後2～3か月」のケースが多いです。
「瑕疵担保責任免責」として売買契約を結ぶことも出来ます。
※民法による瑕疵担保責任の規定
「買主が瑕疵を知ってから1年以内」は売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利の行使ができることになっています。
「知ってから1年以内」という規定があるだけで、引渡し後の経過期間については定めがありません。
（但し、その瑕疵が引渡し時から発生していたことを証明しなければならず、引渡し後に発生した瑕疵については対象にはなりません。）
何年も先まで瑕疵担保責任を適用すること＆その瑕疵が引渡し時から発生していたことを証明することは現実的ではありませんので、実際の不動産売買では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を定めることが大半です。
当事者間で民法の規定と異なる定めをすることは可能です。
ただし、宅建業者が売主の場合は、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
これより買主に不利な特約は無効となり、その場合は民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年以内」となります。
※物件が新築住宅の場合
新築住宅の売主は主要構造部分等（基礎、柱、屋根、外壁等）については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、瑕疵担保責任を引き渡しから10年以上負わなければいけません。
また、瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、売主は保険への加入または保証金の供託が義務づけられています。
新築住宅の場合、売主が個人であるケースは少ないですが、売主が個人の場合でも、10年間の瑕疵担保責任を負います。
※瑕疵担保責任免責について
売主が個人の場合は「瑕疵担保責任免責」として売買契約を結ぶことが出来ます。
（但し、売主が知っていて隠していた瑕疵について買主は発見した時から一年以内に修復請求等が出来ます。）
